Entretien climatisation : locataire ou propriétaire ?

En bref

Qui fait quoi, en un tableau

Entretien et réparations d'une climatisation dans un logement loué
Situation	Qui s'en occupe	Qui paie	Texte
Entretien périodique d'une clim individuelle (4 à 70 kW)	L'occupant, sauf clause contraire du bail	Le locataire	Code de l'environnement, art. R224-44-1 ; loi de 1989, art. 7 d
Entretien courant (filtres, petites réparations)	Le locataire	Le locataire	Loi de 1989, art. 7 d ; décret n° 87-712, annexe VI
Panne due à la vétusté, une malfaçon, un vice ou la force majeure	Le propriétaire	Le propriétaire	Loi de 1989, art. 6 et 7 d ; code civil, art. 1755
Panne due à un défaut d'entretien ou une mauvaise utilisation	Le locataire	Le locataire	Loi de 1989, art. 7 c et d
Remplacement d'un appareil en fin de vie	Le propriétaire	Le propriétaire	Loi de 1989, art. 6
Installation collective (plusieurs logements)	Le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires	Selon le cas, une partie peut être récupérée dans les charges	Code de l'environnement, art. R224-44-1 ; décret n° 87-713
Clim posée par le locataire	Le locataire, avec l'accord écrit du bailleur	Le locataire	Loi de 1989, art. 7 f

Synthèse des textes cités en fin de guide. Le bail peut prévoir une autre répartition pour l'organisation de l'entretien : lisez-le en premier.

Code de l'environnement

L'entretien obligatoire : qui doit le faire réaliser

Les climatisations et pompes à chaleur dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 70 kW doivent être entretenues périodiquement (article R224-44). Trois précisions comptent en location :

Les puissances s'additionnent. Plusieurs appareils qui produisent du froid ou de la chaleur dans un même bâtiment forment un seul système, dont la puissance est la somme des puissances nominales, en retenant pour chacun la plus élevée entre le chaud et le froid (article R224-42). Deux splits de 2,5 kW dans le même logement comptent donc pour 5 kW. Le ministère précise que deux systèmes appartenant à deux propriétaires différents ne se cumulent pas (FAQ).
L'occupant prend l'initiative. Pour un système individuel, l'entretien « est effectué à l'initiative de l'occupant, sauf stipulation contraire du bail » ; pour un système collectif, à celle du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires (article R224-44-1).
Deux ans au plus entre deux visites. Le premier entretien a lieu au plus tard deux ans après l'installation ou le remplacement du système, puis deux entretiens ne peuvent pas être séparés de plus de deux ans (article R224-44-3).

La visite comprend la vérification du système, un contrôle d'étanchéité du circuit dans les cas prévus, un nettoyage si nécessaire, le réglage et des conseils d'utilisation (article R224-44-2). L'entreprise remet ensuite une attestation d'entretien au commanditaire, dans les quinze jours (article R224-44-4), dont le contenu est fixé par l'arrêté du 24 juillet 2020 : appareil, mesures, anomalies constatées, actions réalisées et conseils.

Les seuils de contrôle d'étanchéité et le régime des installations de plus de 70 kW sont détaillés dans notre guide entretien obligatoire.

Loi du 6 juillet 1989

Ce que prévoit la loi sur les baux d'habitation

Côté locataire : l'entretien courant

L'article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire « l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret ». Ce décret n° 87-712 du 26 août 1987 range parmi les réparations locatives « l'entretien courant et menues réparations des appareils tels que […] pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air ». La liste est donnée à titre d'exemples (« notamment ») : une climatisation fournie avec le logement en relève clairement.

Côté propriétaire : un appareil qui fonctionne

Le bailleur doit délivrer « les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement » et faire « toutes les réparations, autres que locatives » nécessaires au maintien en état du logement (article 6 a et c). Le remplacement d'un appareil hors d'usage par l'âge lui revient donc.

Réparations

La clim tombe en panne : qui paie la réparation ?

Tout dépend de la cause, et aucun texte ne dresse la liste pièce par pièce : compresseur, carte électronique ou fuite de fluide se jugent au cas par cas.

Pour le propriétaire : les réparations « occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » (loi de 1989, art. 7 d). Le code civil (art. 1755) et service-public.gouv.fr le rappellent pour la vétusté.
Pour le locataire : l'entretien courant, les menues réparations et les dégradations survenues pendant la location, sauf s'il prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers (art. 7 c). Une panne causée par des filtres jamais nettoyés ou un entretien jamais fait entre dans ce cas.

En pratique, prévenez le propriétaire par écrit dès la panne, et demandez au technicien d'indiquer la cause dans son compte rendu. Avec les attestations d'entretien à jour, c'est ce qui permet de trancher. Notre service de dépannage de climatisation remet ce diagnostic écrit avant toute réparation, et un climatiseur mobile loué chez notre marque sœur LocationClim peut dépanner en attendant.

Immeuble

Clim collective et copropriété

Quand un même système dessert plusieurs logements, son entretien est organisé par le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires (article R224-44-1) ; pour un système central alimentant les lots de plusieurs propriétaires, le ministère précise que c'est le syndicat (FAQ). Au-delà de 70 kW, ce n'est plus un entretien mais une inspection, au moins tous les cinq ans (ministère de la Transition écologique).

Une partie du coût peut être refacturée aux locataires dans les charges récupérables. Pour les pompes à chaleur collectives, le décret n° 87-713 cite notamment les contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide, la vérification et le nettoyage des organes, les menues réparations des fuites et la recharge en fluide. Le décret ne mentionne pas les installations qui ne produisent que du froid : en cas de doute sur une ligne de charges, demandez le détail au bailleur.

Travaux

Installer une clim quand on est locataire

Le locataire ne peut pas « transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire » (loi de 1989, art. 7 f). Sans cet accord, le bailleur peut, au départ du locataire, exiger la remise en état ou conserver l'installation sans indemnité, et même exiger une remise en état immédiate si les travaux mettent en péril le fonctionnement des équipements ou la sécurité du logement.

En copropriété, une unité extérieure ou des percements en façade touchent les parties communes ou l'aspect de l'immeuble : il faut l'autorisation de l'assemblée générale (loi du 10 juillet 1965, art. 25), que seul le copropriétaire bailleur peut demander. Voir notre guide clim en copropriété à Paris.
L'accord tacite au bout de deux mois, prévu pour certains travaux de rénovation énergétique listés par décret, exclut les travaux qui modifient l'aspect extérieur du bâtiment ou demandent une autorisation d'urbanisme : ne comptez pas dessus pour une clim avec unité extérieure.
Un climatiseur mobile, simple appareil posé dans la pièce, ne transforme pas le logement et dépanne le temps d'obtenir les accords.

Une fois l'installation autorisée et posée, son entretien suit les règles ci-dessus. Mettez par écrit avec le bailleur qui en aura la charge, surtout si la clim reste dans le logement à votre départ.

État des lieux

À l'arrivée et au départ

Aucun texte ne fixe qui paie le premier entretien après un emménagement. Les délais du code de l'environnement courent depuis l'installation ou le dernier entretien, pas depuis l'arrivée du locataire, et le propriétaire doit livrer des équipements en bon état de fonctionnement. D'où quelques réflexes :

à l'entrée, demandez la dernière attestation d'entretien et notez l'état de la clim dans l'état des lieux ;
si l'entretien est en retard, convenez par écrit avec le bailleur de qui le fait réaliser ;
pendant la location, gardez chaque attestation et transmettez-en une copie au bailleur ;
au départ, présentez la dernière attestation lors de l'état des lieux de sortie.

Nous entretenons les climatisations et pompes à chaleur des locataires comme des propriétaires, à Paris et en Île-de-France, et remettons l'attestation réglementaire après chaque visite : voir notre offre d'entretien de climatisation.

FAQ

Questions fréquentes sur l'entretien en location

L'entretien de la climatisation est-il à la charge du locataire ?

Oui pour une climatisation individuelle fournie avec le logement et mentionnée dans le bail. Le code de l'environnement place l'entretien à l'initiative de l'occupant, sauf clause contraire du bail, et la loi du 6 juillet 1989 met l'entretien courant des équipements à la charge du locataire. Le décret sur les réparations locatives cite d'ailleurs les appareils de conditionnement d'air et les pompes à chaleur.

Tous les combien un locataire doit-il faire entretenir la clim ?

Pour un système de 4 à 70 kW, deux entretiens ne peuvent pas être séparés de plus de deux ans. Les puissances de plusieurs appareils d'un même logement s'additionnent : deux splits de 2,5 kW font un système de 5 kW. En dessous de 4 kW, la visite n'est pas imposée, mais l'entretien courant, comme le nettoyage des filtres, reste au locataire.

Qui paie si la climatisation tombe en panne ?

Cela dépend de la cause. Les réparations dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction, à un cas fortuit ou à la force majeure sont pour le propriétaire. Une panne causée par un défaut d'entretien ou une mauvaise utilisation revient au locataire. Le diagnostic écrit du technicien et les attestations d'entretien servent de preuve.

Un locataire peut-il installer une climatisation ?

Pas une climatisation fixe sans l'accord écrit du propriétaire : la loi interdit au locataire de transformer le logement et ses équipements sans cet accord. À défaut, le bailleur peut exiger la remise en état au départ, ou garder l'installation sans indemniser le locataire. En copropriété, l'unité extérieure demande en plus l'autorisation de l'assemblée générale, que seul le propriétaire peut solliciter.

Je viens d'emménager : qui paie le premier entretien ?

Aucun texte ne règle ce cas. Les délais du code de l'environnement courent depuis l'installation ou le dernier entretien, pas depuis l'arrivée du locataire, et le propriétaire doit livrer des équipements en bon état de fonctionnement. Demandez la dernière attestation d'entretien à l'entrée dans les lieux : si l'entretien est en retard, mieux vaut en convenir par écrit avec le bailleur.

Un entretien à faire, une attestation à fournir ?

Visite d'entretien, contrôle d'étanchéité si nécessaire et attestation remise après la visite : nous intervenons pour les locataires comme pour les bailleurs. Le devis est gratuit.

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Sources

Textes et pages officielles consultés

Ce guide résume la réglementation à la date de mise à jour indiquée. Il ne remplace pas un conseil juridique : en cas de doute, référez-vous aux textes ou à l'administration concernée.